本文作者:五六笔记

商业地产运营模式有哪几种(这5种开发模式你必须得懂)

五六笔记 2022-09-23 23:50:27 1
商业地产运营模式有哪几种(这5种开发模式你必须得懂)摘要: 今天来跟大家聊聊,商业地产的运营模式。比较下以下五种模式的优势及劣势。模式一:只售不租开发商只销售、出让产权,销售完成之后基本上就不再进行干预,仅由物业管理部门进行日常的统一维护管...

今天来跟大家聊聊,商业地产的运营模式。比较下以下五种模式的优势及劣势。

模式一:只售不租

开发商只销售、出让产权,销售完成之后基本上就不再进行干预,仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理,这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。优势:开发商可以快速回收投资,进而实现短期套现,减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险,同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势:经营权分散,无法进行统一的招商和经营管理,业种业态组合混乱,导致终经营不善等后果,商铺的价值也大大缩水。

深圳大东门商业区由于地理位置的优越性取得了令人惊艳的成功,但很多商家难以立足,内部环境恶化,核心地位和商业功能严重退化。

模式二:只租不售

由开发商进行市场培育,营造商业氛围,并承担经营风险,通过持续有效的经营管理提升商业价值。优势:如果经营得好的话,有利于打造项目的品牌价值,提升项目的竞争力,享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势:对开发商的资金实力要求高,资金压力大;

易出现两难境况:如将物业租赁给大商家,虽经营收益稳定,经营风险降低,但大商家所支付的租金回报较低;

如采取散租模式,虽能提高预期的租金收益,但由于自身经营能力弱,往往导致商场经营失败。只租不售模式是在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后,越来越多的开发商不得不面临的现实。

模式三:不售不租

一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租,采取自主经营模式,介入百货、超市、家居等零售行业。优势:开发商自主经营,既是所有者,同时也是经营者,在商业经营中应具有一定的优势;另一个动因是出于融资考虑,一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。

劣势:由于房地产开发与商业经营隔行如隔山,导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水,一些商业地产开发商在运营零售商业时,还不知这趟水的深浅就草草上阵,结果经营失败者十之八九。

模式四:租售结合

租一部分售一部分,开发商往往将物业的一部分租给主力店,再销售一小部分商铺。优势:开发商都掌握大部分的产权,出售的只是小部分,将高楼层整体出租给品牌商家经营,将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售,即“主力店+辅营区”的模式。该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。经营要点:

要点一,以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店,尽管他们的租金一般都很低,但这些大品牌的进驻,将聚集人气,带旺该商场,总的来说还是得大于失;

要点二,通过主力店提升辅营区的销售价值,同时必须找到辅营区的准确定位,真正利用主力店的人流。

上海大拇指广场:主力店家乐福长期租赁2万㎡,剩余4万㎡商铺采取销售策略,将所有权出售给投资者,但收回其经营权统一管理。

模式五:证券化模式

经验表明,两年期左右的银行根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发,而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金(资本)不足”的矛盾。

通过证券化工具的使用,可以大大加速资金的流转速度,有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益,改善企业资本结构。

事实上,国外发展较好的购物中心,无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。

操作方法:以房地产信托基金为工具,开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分(例如70%)基金单位募集资金,同时保留部分收益(例如30%)以享受分红和物业升值之利。

一般性情况下,打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发,项目成熟后又可以卖给自已的REITs。

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